不動產價格制度分析｜德國經驗
吳存金
現任／臺中市政府地政局 副局長
臺中市土地改革協會 理事長
逢甲大學土地管理學系兼任助理教授
政治大學地政學系博士生
本人於年月間經行政院奉派至德國康士坦斯大學班研習，藉由和國內各公務機關菁英集中授課、實地參訪等方式，俾能擴展國際視野，並提升政策規劃及執行能力。以下為此行相關學習內容與心得：
德國制度簡介
德國是個以高福利政策聞名的國家，其可由德國憲法規定：「德國為一高福利國家」可見一般，德國政府將房地產業視為民生性質，即著重其居住功能，與我國將房地產視為「投資」，甚至「投機」產業，顯有不同。本次至德國學習，因本身係地政專業背景，針對德國不動產政策部分，除了課堂上積極向專家提問，也透過相關資料蒐集，而有初步了解。
德國建立了不動產價格獨立評估機制，對土地價格、房屋價格、房租等實行「指導價」制度。其按照聯邦建築法成立了各地「國家土地評估鑑定專家委員會」，其職責之一便是負責制訂當地地價圖的「基準價」或者「指導價格」。此為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的「指導價格」，這類指導價格具有法律效力，所有房地產交易均有義務照此執行，並在合理範圍內浮動()。
若開發商制訂的房價超過「指導房價」的即為「超高房價」，根據德國「經濟犯罪法」規定，訂定超高房價為違法行為，購屋者可以向法院申訴，如果房價不立即降到合理範圍內或提出理由，出售者將面臨最高萬歐元的罰款。如果開發商訂定的房價超過則為「房價暴利」，這亦觸犯刑法構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑(張金鶚等，2011)。
「指導價格」之所以能執行，緣於其有效的罰款及刑罰機制。德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東承擔刑事責任，可說是世界首創。
本次至德國學習參訪機關為城市規劃部，並聽取副部長克萊斯女士介紹及意見，其獨有「指導價格」類似我國「實價登錄」，只是台灣官方公布的實價登錄，是參考大於約束力，而德國的「指導價格」得以執行，並給予一定區間，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響「指導價格」的制定。
德國負責土地評估工作和確定土地買賣基準價的機構有四個，其類似我國地方政府地政機關及中央之內政部地政司。
德國經驗與我國未來努力方向：
我國目前地價及房屋現值評定現況
我國目前地價評估工作，包括「公告土地現值」、「公告地價」外，尚有為市價徵收補償基準之「市價查估」。此外，每年各縣市政府亦辦理地價基準地查估。另自年月日正式施行「不動產成交實際資訊登錄」(下稱實價登錄)，意味不動產交易市場進入房市資訊透明化之時代。惟實價登錄之價格，如確有不實則僅罰新臺幣萬元至萬元等，其嚇阻效果有限。
至於房屋價格評估，則由稅捐單位辦理，其稅基係依據各種建造材料、耐用年數等因素，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。
本國與德國不動產價格制度比較
本國與德國不動產評價制度在制定者、罰則等有顯著不同，詳如附表。
我國未來努力方向
依營建署公佈二０一三年第季的房價負擔能力(Price to income ratio)指標調查，台北市的房價所得比為15.01倍，房價所得比超越香港，全球第一，這意味高房價問題之解決將考驗主政者的智慧，也是人民最迫切的需求。我國曾於年月實施奢侈稅的措施、年實價登錄等政策，惟房價似仍居高不下，直至今年的「囤房條款」將非自住房屋稅稅率提高至1.5%～3.6%，但其計算仍以房屋現值為主，恐對高成長的房價，產生不了排擠效應。
參考德國經驗，我國未來之政策建議如下：
訂定合理不動產價格區間值
我國與德國國情雖不同，惟其控管房地產之高額罰款政策，甚至祭出刑法，將可抑制大部分的投機客。
未來，可先依現行都市價格指數之模式內涵，即按「住」、「商」、「工」、「農」分區，按行政區域別分類，再依道路寬度（即可及性）區分等級，訂定移轉價格參考。再依該價格上下給予申報區間，超過者需敘明理由，其理由並由區域行政機關組成評審委員會認定，如理由未被接受，即課以罰款（可以萬為基準)。如此，應可抑制部分投機者。
控管土地使用期程及目的
德國針對所賣出土地，訂有依符合土地規劃確定的用地性質規定，一旦土地所有權人未依上開性質使用，即需依規回饋；相反者，若政府未依規開發，則需賠償人民損失。我國現有經都市計畫規劃為「公共設施保留地」或附帶條件開發方式之用地，因長久未使用或開發，常致使人民損失。
未來若修法可朝經由土地開發賣給私人之土地，限制其開發年限及使用性質，一旦未依規處理，即由政府收回或課以罰款，希冀可抑制地主囤積蓄利問題。
